掘金建筑老龄化

  于世纪之交开启的中国房地产热潮,至今已历十余年,一大批建筑开始步入“中老年”。而方兴未艾的商业地产,以及日趋严格的政府监管,对建筑的消防安全管理提出了新需求。

  市场机遇随之在消防行业出现,一个能产生稳定现金流的机遇——在作为消防安全责任人的物业公司或商业地产业主,与消防工程产品制造厂商之间,正需要一个消防安全综合解决方案专业提供商,长期并稳定地提供设计报批、咨询、工程施工直至人员培训、消防系统体检、设备维护保养等综合六大环节的全面服务。

  这是一片黄金和砂砾并存的商业领域。在住宅地产和商业地产高度发达的首都北京,已有先行者在此掘金。

物业公司的困境

  现代建筑理念认为,建筑是有生命的。有生命的建筑如同人体,上下水道如其消化系统,公共通道像血管,空调控制体温,而消防则相当于“免疫力系统”,肩负建筑安全之重任。

  十多年前的亚洲金融危机,催化了中国的住房商品化改革。国内各大城市开始了一场为期十几年的城市建设。迄今,大批物业楼龄已在五年以上,更有相当数量的商品房楼龄达十年以上。由于建筑工程质量问题和属于日常维护管理,可以说,中国的商品楼“老龄化”已然开始,这意味着,众多国内建筑的“生命系统”开始出现问题。

  从近年全国各地老化商品楼频发的火灾看,消防系统的三大构成,即消防水系统、电子报警系统和防排烟通风系统,其老化失效现象比比皆是。消防水系统设备老化、功能不健全,造成火灾扑救困难;电子火灾自动系统报警失敏或误报,则贻误灭火战机;防排烟通风系统件失灵、风量降低,甚至在火灾发生时,加大烟气窒息的可能性,导致更多人身伤亡。

  按现有行业规则,消防产品生产商承诺的产品免费保修期大多为两年。按国内技术水平,消防系统在五年之后会陆续有小问题出现。更由于没有专业的维护保养,十年之后,大问题出现机率增加;另外,消防工程的安装质量问题,也在两年保修期后显现,这是普遍存在的问题,众多楼宇的消防系统设备处于“亚健康”状态。

  也就是说,对于管理五年以上楼宇的物业公司而言,物业公司必须重新与消防系统厂商洽谈维保业务。而且在这个时候,他们明显居于谈判劣势。

  消防产品企业往往拥有机密的核心技术,这对后期消防系统的维保也意味着技术壁垒。由于行业的激烈竞争,许多产品厂商在争夺工程项目时将利润降至最低,然后凭借技术壁垒谋求后期维保业务的高利润。“零配件价格和维修价格高的令人咋舌,但你只能买他的产品和服务,因为这事似乎只有厂家能解决。”北京某小区物业公司负责人如是说。

  在另一方面,物业公司还面临着不断趋于严厉的政府监管。近年疏于维护保养管理的“老龄化”建筑物火灾频发,让消防主管部门决心清查过保的消防工程,如被查出故障,处罚尤重。《消防法》修改后重新颁布,自2010年开始为期三年的构筑社会消防安全防火墙的全国规模行动,都预示着政府把消防安全和社会稳定紧密结合在了一起。

  在商业地产领域,消防系统复杂程度和规格均远高于住宅。一幢商业楼中,可能既有餐厅、影院,又有商场、办公楼和歌舞厅等,每种业态各有自己的消防要求;由于租商的不同,用途也常在改变之中,而这又牵涉到局部消防系统的改造和变更,这在消防行业定义为“二次装修改造工程”。根据现有消防法律法规,开发商必须自行充当商业地产的消防安全负责人,而完成这类复杂的手续和管理,开发商并不擅长;诸多因素,决定了在目前的消防服务市场中,在需方与供方之间,需要一个消防专业综合解决方案服务商。这在后期维保业务环节出现了微妙的失衡,而其中正蕴藏着商业机会。

掘金者奥成

  掘金者已进入这个领域。北京奥成益华消防工程有限公司(下称奥成消防)便是其中先行者。

  2007年上半年,北京望京地区某高档公寓小区,消防报警系统部分失灵,被消防管理部门查知后勒令整改。这个建筑面积约30万平米的小区,报警设备分别来自四家生产商,后者随之开出的超高价格,令物业公司一筹莫展。

  奥成消防随即出场,在北京消防工程安装施工领域已深耕十几年的这家公司,先是派出技术人员主义解决了小区的电子报警系统问题,随即利用自家与四家生产商多年合作关系,压低价格,以综合解决方案的形式,全部解决了问题,小区消防系统安全最终达标。奥成消防由此获得该小区消防维保长期订单。

  成立于2001年的奥成消防,另一身份为公安部直属华夏消防(集团)工程公司第三分公司。奥成消防公司股份制改造后,在母公司的消防一级资质之外,已自行取得消防二级资质。

  2007年之前,公司定位为建筑消防工程施工承包商,在城建热潮中掘得第一捅金,并确立了行业地位。天创世缘高档公寓、CBD商务区的新城国际、通用时代、沃尔玛望京店、北大医院外科病房楼、北电网络大厦、奔驰大厦、凯特彼勒大厦等消防工程项目,均由其操刀。

  随着竞争加剧,奥成消防的工程业务增长趋缓,公司总经理孙重建则敏锐地发现了市场的转向,决心进入消防工程维保领域。

  2007年,北京奥成消防确立新的公司定位——消防安全综合解决方案专业服务商,决定从消防工程安装向消防工程全生命周期的综合服务商转型,具体业务则涉及消防设计报批、消防业务咨询、消防工程施工、消防专业培训、消防系统体检和设备维护维保六大环节。

  奥成消防为此扩大充实了消防工程维保部,采取消防工程施工和消防系统维保并举,更加专注于消防工程系统生命全周期服务,当时在同行这是一个十分新鲜的举动。至今,公司已明显从新的商业机会中获利。

  依托国企背景,奥成消防十几年间培养了过硬的技术队伍,与消防产品厂家形成了良好的合作关系,公司在消防业界树立了可信赖的口碑,同事有消防专家库的后援支持。在孙重建看来,这些扎实的专业基础,恰是公司捕捉商业机会的前提条件。

消防“星巴克”

  孙重建未来的梦想,是打造消防工程领域的“星巴克”模式,即对客户进行可复制的菜单式综合服务。

  具体而言,就是为物业公司总承包小区消防设备系统的综合维保业务,定期按照定制流程进行各项子系统维保。在商业地产领域,则是对地产项目消防工程设计、施工,至设备运行维保,实行“终身负责制”。例如该公司为北京某沃尔玛商场提供了此类服务,商场中经营的各商铺开业前涉及二次装修改造,消防要求异常之高,公司提供了一站式综合服务,最终得到该商场和消防部门的肯定。

  对于奔驰大厦、卡特彼勒大厦等大型写字楼地产项目,公司服务流程大致为:首先从健康体检入手,建立详细档案管理;再建立与消防设备产品厂家的联动服务,是物业公司和业主得到最优服务;定期定制的程序化服务按时进行;根据租户进驻时间不同,协调解决消防系统的正常运行和局部装修的交叉协调;对二次装修改造服务加强了前期设计优化咨询服务,使其既保证消防安全又得到性价比最优的物业服务。

  奥成消防公司总经理孙重建坦陈,在中国的消防工程领域,相当多的工程业务依赖背景关系和法规取得。奥成消防也是受益者之一,但公司近年一直努力跳出“关系和法规”的业务模式。“市场规则已初步完备,一个充分竞争的时代已为时不远,我们希望做升级建筑楼宇消防安全‘防火墙’的先行者”,孙重建说。

  他梦想的消防“星巴克”模式是市场的产物,在该模式中,品牌和诚信是应有之义。

  作为行业先行者,孙重建谈到,消防工程事关建筑的生命,人的生命,是地地道道的高危行业,从业者必须心怀大任,在此前提下在考虑赚钱。

                                                          出自:建行财富

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